Consultant

ネコ専用賃貸をお考えの方、お手伝いいたします。

 

いまだ珍しい「ネコ専用賃貸」Gatos Apartmentを運営してきて、日本全国の方から「ネコ専用賃貸経営に興味があるので、相談にのって欲しい」「Gatos Apartmentを見学させて欲しい」というリクエストを沢山頂き、沢山の方とお話をしてきました。先日、相談を受けた方から「無料で相談にのってもらうのは気がひける。遠慮してしまって頻繁に連絡するのもはばかられる。謝礼をお支払いするのでコンサルタントをお願いできないか?」との提案を受けました。相談を頂く方の格差が出てしまうので、本格的にコンサルタント業務を開始することにしました。

こんな方のお役に立てます。

  • ネコも入居者も、自分もハッピーになれる賃貸を作りたい
  • ネコ専用賃貸を作りたいが、どうすれば良いか分からない
  • 築古の賃貸物件を所有しているがリノベーションを機にネコ専用にしたい
  • 賃貸併用物件を建てたい/購入したいと思っているのだけど、どこから手を付けて良いか分からない
  • サラリーマンだけど、賃貸物件を所有したいと思っている

 

日本の賃貸物件は、供給過多です。

昨年、Gatos Aptの近くに某大手メーカーが建設した6戸3階建のアパートが出来ました。約半年経った2014年4月現在、その物件には2戸しか入居者がいません。築古の物件もさることながら、現在、大小様々な新築賃貸物件がどんどん建築されています。既に土地をお持ちの方が、収益目的で賃貸物件を新築するというパターンも多いのでしょう。こういう物件は判を押したように、20㎡前後のワンルームで、ことさらに、フローリングであることや、バス・トイレ別だったりロフトがあることを売りにしていたりします。そして駅から近くなるほど同じような物件でも値段が高くなる、というパターンです。つまり、駅から近い、スーパーやコンビニが近くにあるなど差別化要素が「どれだけインフラが便利か?」だけなのです。当然のことながら同じ装備でもインフラが不便になるほど不利になり、入居者が入らず止む無く賃料を下げるという負のスパイラルに陥りがちです。そのことに気付いた人々は、ちょっと違った賃貸を運営しています。サーファー専用賃貸やバイカー専用賃貸が代表例です。最近ではワインセラーが付いたワイン好き専用賃貸なども出てきています。

賃貸の設備面だけでは差別化が図れない時代となった今、インフラが便利なら更に入居者が増えるように、入居者がそもそも少ない地域なら賃料を下げずに入居者を募るにはどうすれば良いか、差別化の図れた物件以外は生き残れない時代に突入しています。

 

冒頭のなかなか入居者の決まらない新築賃貸は、ハウスメーカーの営業に良いように言いくるめられた例だと思うのです。オートロックなどの最新設備から間取りまで、ほぼ全てを「丸投げ」して出来上がった賃貸は、インフラが便利、賃料が安いなどの特徴がないと入居してくれません。そのことに気付かずに「ハウスメーカーに頼んでおけば大丈夫だろう。なんせ大手だし。」という訳の分からない安心感が、こうした物件を増殖させる最大の要因だと思うのです。

 

なぜ大手ディベロッパーは「ネコ専用」を作らないのか?

最近では「ペット可」の物件も大分増えてきた印象がありますが、Gatos Aptのように「ネコ」に特化した賃貸物件はほぼ皆無です。が、「イヌ」に特化した物件は多数存在します。と言うより世の「ペット可物件」はほぼ100%、ターゲットを「イヌ」に合わせています。理由は簡単、イヌを飼っている世帯数の方が多いからです。平成24年度の日本全国のペット飼育状況調査によると、イヌを飼っている人の割合は全体の48%に対して、ネコはわずか 18%です。全体の半数を占めるイヌをターゲットにした方がビジネス的にはプランを立てやすい=予算が降り易いことが最大の要因です。

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表1

 

また、ネコを飼っている人の性別・年齢分布の調査結果を見ると大手ディベロッパーは参入し辛いことが良く分かります。

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表2

 

ネコの飼い主は圧倒的に女性で、その年齢層は45歳以上がボリュームゾーンです。この年齢層の方々が住まう物件をイメージすると、どうしても60㎡以上の2LDKなど、ファミリータイプの物件になります。実際、こうした層を対象とした賃貸物件は都内ではかなり希少です。絶対数が少ない割に、値段が必然的に高くなり、空室リスクが高まるからです。同じことがネコ専用賃貸にも言えます。

 

確実にあるネコ専用の需要

私は都内の某レコード会社で12年、某IT企業で10年、働いていました。レコード会社からIT企業へ転職し、同僚と話したり、他社IT企業の方々と酒席を共にすることで、あることに気付きました。何故かIT企業勤務の人は、ネコ好きが多いのです。そして彼ら/彼女たちが口々に「ネコと一緒に住みたいけど物件がない」と言うのです。それも相当数。感覚的には10人中1人という感じでしょうか。そもそもGatos Aptを建設したのは、自分たちが住みたい物件がないから自分たちで建ててしまえ、という乱暴な動機ですが感覚の近い方々が困っているだろうことは肌で感じていたのです。

そこで、表2の25歳から34歳のゾーン、たった5%の人たちが喜んでもらえる物件を作ることを決めました。たった5%でも相当な数になるからです。

 

個性的で、シッカリと差別化の図れた物件を

Gatos Aptは「ヒトもネコも快適に」を標榜しています。流行感度の高い人たちに喜んでもらえる物件にする必要があります。設計、設備、デザインは綿密に建築家と打ち合わせを重ね、様々な苦難を乗り越えて完成まで漕ぎつけました。

昨今、築古になり入居者の客付けが難しくなった物件を単に「ペット可」にしている物件が増えてきています。こうした物件はペットと住まうことを前提としていないため、名ばかりのペット可物件です。ペット可物件自体が少ない現状では良いかもしれませんが、早晩、経営が行き詰ることは火を見るより明らかです。

「ネコ専用」として運営している実績とノウハウで、厳しい賃貸業界を生き抜くことができる人気物件を作るお手伝いをしたいと思っています。

 

「タイムチケット」でチケットを販売中

実際にGatos Aptを見学頂き、対面での相談からSkypeを使った相談まで柔軟に対応致します。こちらでチケットを販売中です。 お気軽にご相談ください。